新型冠状病毒肺炎对全球高端住宅房地产市场带来严重的打击。
据房地产代理和咨询公司莱坊国际今年5月的研究，全球仅有4个城市预计将在今年年内保持房价正增长，分别为里斯本、摩纳哥、维也纳和上海。
莱坊从各个市场的供应和需求预测、新型冠状病毒肺炎疫情产生的影响，以及当地政府宣布的刺激措施等维度，对全球20个高端住宅市场进行分析，预测了2020年与2021年房价的走势。
必须指出的是，由于当前全球经济充满前所未有的不确定性，因此要准确预测房价确实是具有挑战性的。
因此，莱坊将这20个城市的房价分为下表所示的4个区间：高涨幅（+5%或更高）、低涨幅（0%至5%）、持平或低跌幅（0%至-5%）和高跌幅（-5%或更低）。
今年年初，莱坊预测全球多个城市将保持正增长。在《2020年全球首要预测》（Prime Global Forecast 2020）中，巴黎以7%的预期价格增长率领先了其他城市，而迈阿密和柏林则预计将增长5%，日内瓦和悉尼将增长4%。
莱坊国际全球住宅研究部主管利亚姆·贝利（Liam Bailey）在报告中表示：“此前，多个市场释放出豪宅价格将在2020年持续上涨的积极信号，但突如其来的新冠肺炎疫情让这一切戛然而止。”
“在我们分析的20个城市中，有16个城市的高端住宅价格预计将在今年出现下跌，仅有少数几个‘幸运儿’能避免负增长，要么是因为长久以来的供应短缺问题导致需求居高不下，要么是因为房地产交易在隔离封锁期间和限制措施放宽后得以继续进行。”
在这些负增长的城市中，冲击最严重的或许是新兴市场，或是价格增长在去年底已出现疲软的城市。
住宅市场未来趋势
- 随着航空旅行的暂停，我们在第二住宅市场中可能会看到买家会优先考虑，选择通过陆路或铁路可到达的房地产。
- 由于大多数发达经济体的利率将保持在历史低位，一些高净值人士将寻求通过再融资或释放股权的方式，在其他地方进行收购。
- 美元仍然保持坚挺，这给了美国、阿联酋、香港和其他其货币与美元挂钩的新兴市场买家，在许多市场上都具优势。
- 随着度假租赁市场所受到的冲击，许多房主正过渡于长期租赁市场。这将适合那些有国内需求，而非依赖吸引海外游客购买第二住宅的城市。
- 地产仍具吸引力，继续作为一种长期投资和资本储备。
2021 年的预测
展望2021年，据莱坊预计，大多数市场将迎来小幅反弹。
莱坊国际全球住宅研究部主管凯特·埃弗雷特–艾伦（Kate Everett-Allen）说：“伦敦和里斯本有望领跑，预计增长率将超过5%。其他的一些欧洲市场，如柏林和马德里也有望反弹。”
“就伦敦而言，去年12月大选带来的政治确定性提振了1月和2月的房地产市场信心。
“过去五年，一些地区的房价下跌了25%。我们预计2021年，将出现大幅上涨。”
在分析的3个美国城市中，迈阿密预计在2021年的表现最强。2019年，迈阿密的市场已在走强，部分原因是州和地方税减免，大大提高了佛罗里达州的吸引力。新型冠状病毒肺炎危机也凸显了迈阿密低密度生活的好处。
洛杉矶缺乏新的高端住宅供应，应可缓冲2021年房价下跌的影响。而在纽约，近年来高端住宅价格下跌，但今年年初交易量已开始回升。
悉尼和墨尔本的高端住宅市场预计将反弹，预计2021年的增长率将高达5%，其部分原因在于高净值的外籍人士。通过有利的货币兑换，他们将重新考虑居住地，以改善家庭的生活品质。
文：Holly Johnson
译写：叶家盛
